2019年自考《房地产经营管理》章节试题及答案汇总（上）

判断题：

1、房地产经济活动是房地产开发建设过程、经营管理过程和产业服务过程等经济活动的有机统一，它不仅包括房地产领域的商品买卖、租赁和管理，还包括房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费等活动。 (√)

2、开发是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。 (√)

3、经营是经营者为了达到企业目标而有意识、有计划地进行活动的总称，是指与决定企业经营的最高方针、确定经营目标有关的机能。(√)

4、经营管理学派将经营看成是管理学的一部分。(×)

5、土地转让是指土地使用者将土地所有权再转移的行为。(×)

6、内涵式开发是指在不增加面积的情况下，仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地容积率以及土地利用率，加强土地集约利用的开发过程，城市旧区改建、城市再开发都属于这种开发形式。(√)

多选题

1、房地产开发与经营的特点是什么?(ABC)

A)房地产开发与经营难度较大 B)房地产开发与经营风险较大

C)房地产开发与经营政策性强 D)房地产开发与经营所需资金量小

E)房地产开发与经营风险较小

2、简述房地产开发与经营的程序和内容(ABCDE)

答：A)投资机会选择

B)项目定位

C)前期工作

D)建设阶段

E)租售阶段

3、按经营规模和经营方式划分，房地产经营可以分为(ABCE)

A)专项经营 B)综合经营 C)集团经营 D)独家经营 E)跨国经营等;

单选题

1、根据不同标准，房地产开发可以分为(C)

A)按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营;

B)按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。

C)按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发

D)按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等;

2、房地产经营，按经营规模和经营方式划分，可以分为(D)

A)单项开发和综合开发

B)地产经营和房产经营

C)房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营

D)专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等

3、在我国地产的经营只能是(A)

A)使用权 B)所有权 C)收益权 D)经营权

名词解释：

1、开发：是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程

2、经营：是经营者为了达到企业目标而有意识、有计划地进行活动的总称，是指与决定企业经营的最高方针、确定经营目标有关的机能。

3、房地产经营：是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。

问答题：

1、房地产开发与经营的含义是什么?

答：广义：不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动;

狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。

2、经营与管理的关系是什么?

答：经营与管理两个概念，因为不同的学者对概念的内涵和外延有不同看法，因此两个概念存在不同的关系1、管理学科将经营看成是管理学的一部分。2、经营管理学派将工业企业从事的活动划分为：技术、商业、财务、安全、会计、管理等六项活动，总称为“经营”，管理活动只是经营活动的一部分。

3、房地产开发与经营的特点是什么?

答：1)房地产开发与经营难度较大

2)房地产开发与经营风险较大

3)房地产开发与经营政策性强
 

判断题

1、市场环境是指影响企业市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力。(√)

2、市场环境可分为宏观环境、中观环境和微观环境。(×)

3、风险型决策是指当既不知道未来出现何种自然状态，又无法统计或估计各种状态出现概率时的决策问题。(×)

4、定性分析通过对经济现象矛盾的揭示，对其内在联系的逻辑推理来认识经济现象发展的内在规律，是一种更为灵活，考虑问题更复杂、更深刻，受人的主观思维影响更多的分析方法。(√)

5、垄断竞争型市场结构是指一个行业中有少数几家大公司(大卖主)，他们所生产和销售的产品占这种产品总产量和市场销售总量的绝大部分。(×)

6、风险型决策中的最大期望值准则就是把每一个决策方案看作是离散型随机变量，然后把它的数学期望算出来，再加以比较。如果决策目标是收益最大，那么选择数学期望值最大的方案。反之，选择数学期望值最小的方案。(√)

多选题

1、企业的微观环境包括(ABCDE)

A)供给者 B)生产者 C)顾客 D)竞争者 E)社会公众

2、影响企业生产经营的宏观环境包括(ABCE)

A)经济因素 B)政治因素 C)人口因素 D)竞争者 E)政策法规

3、市场需求预测的主要方法大致有(AE)

A)定性预测 B)模糊预测 C)悲观预测 D)乐观预测 E)定量预测

4、基本建设的周期可以分为三个时期，即(ACE)

A)投资前期 B)投资机会选择期 C)投资期 D)建设期 E)生产或营销期

5、从决策的定义可看出，构成决策问题的基本条件包括(BCDE)

A)资料齐全

B)有明确的目标

C)有两个以上可供选择比较的方案

D)有评价方案优劣的标准

E)有真实地反映客观实际的数据资料

6、根据人们对状态变量变化规律的掌握程度，决策可以分为(ACD)

A)确定型 B)可变型 C)风险型 D)不确定型 E)安全型

单选题

1、面值为100元、2年到期、年利息10元的国债，在市场收益为5%的情况下，国债持有者现在可以按(A)元出售该国债。

A)109.297 B)100 C)110 D)105

2、完全竞争型市场的特点(B)

A)市场有很多买卖方、商品有差异、卖主对其商品有相当垄断性，能控制其产品价格。

B)市场有很多买卖方、商品同质、自由进出市场、 信息透明、生产要素自由流动、卖主出售商品的条件都相同。

C)一个行业中有少数几家大公司(大卖主)，他们所生产和销售的产品占这种产品总产量和市场销售总量的绝大部分。

D)一个行业中某种产品的生产和销售完全由一个卖主独家经营和控制的市场条件。

3、利润最大时，边际成本MC与边际收益MR之间的关系是(C)

A)MC>MR B)MR>MC C)MC=MR D)MC与MR没有关系

4、投资10万购买一台设备，设备每生产一个产品，变动成本为5元，售价为10元。每生产一个产品，获利5元，因此产量至少应该达到(D)，才能将投资购买设备的10万回收。

A)5 B)10 C)15 D)2

5、赌场中的骰子有6个数字，甩骰子时每个数字出现的几率相等。赌注一般压在其中某一个数字上，如果骰子甩出的数字和这个数字相等，那么下赌者可以将相当于赌注4倍的资金拿回，若输出值和下压数字不同，则赌注就输掉了。因此，如果赌注是1美元的话，这场赌博的期望值是(A)

A)—1 / 6 美元 B)—1美元 C)1美元 D)1 / 6美元

6、不确定型决策问题的决策准则不包括(B)

A)乐观准则 B)最大可能准则 C)后悔准则 D)等可能性准则

名词解释：

1、市场环境：市场环境是指影响企业市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力

2、边际收益(MR)：边际收益是指增加一个单位的销售量所增加的总收益

3、可行性分析：可行性分析是在具体实施一项投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析和研究过程。

3、复利：指用本金以及前期利息总额之和计息的方法，俗称利滚利。设利率为i，n个计息周期后复利的本利和计算公式为F=P(1+i)n

4、决策：决策是对需要处理的事物做出策略上的决定

5、确定型决策：指投资项目具备条件和面临的环境、前景都十分明确的一类决策问题

问答题：

1、寡头垄断型市场的特点是什么?

答：一个行业中有少数几家大公司(大卖主)，他们所生产和销售的产品占这种产品总产量和市场销售总量的绝大部分。

2、可行性研究包括哪几个过程?

答：投资机会鉴别阶段;初步可行性研究阶段;可行性研究阶段;评价与决策阶段。

3、产品的市场周期包括哪几个阶段?

答：包括进入期、成长期、成熟期、衰退期

4、构成决策问题的基本条件有哪些?

答：有明确的目标;有两个以上可供选择比较的方案;有评价方案优劣的标准;有真实地反映客观实际的数据资料。

5、请解释不确定型决策中的乐观原则。

答：即先找出每种方案在各自状态下的最大损益值，然后通过比较选择损益值最大的方案即为决策最优化方案。简单说，是选择在最有利条件下获得最大收益的方案

6、请解释不确定型决策中的悲观原则

答：即先找出每种方案在各自状态下的最小损益值，然后通过比较选择最小损益值的最大值所对应的方案即为决策最优化方案。简单说，是选择在最不利条件下获得最大收益的方案

7、请解释不确定型决策中的后悔准则

答：也称最小化原则。当决策人决定选取某一策略后，出现了某一自然状态，如发现在该自然状态下采取其他策略将更有利时，必产生后悔感觉。该方法是通过计算后悔值来选择方案。

8、请解释不确定型决策中的等可能性准则：也称机会均等原则。将各自自然状态出现的概率视作相等，按风险型决策问题的期望值准则进行决策。

9、房地产开发与经营决策程序是什么?

答：发现问题;确定目标;拟制方案;分析评价;选择方案;实施追踪

计算题：

1、有一面值为100元的国债，还有2年到期，国债每年支付利息10元。市场平均收益为5%，请问国债持有者按100元出售国债是否合适?

答：

	初始状态	期末状态	最终投资收益
卖国债	100元货币	100*（1+5%）^2	110.25
不卖国债	100元国债	10*（1+5%）+110	120.5

根据比较，不卖国债所得到的最终收益更多，因此按100元卖国债不适合。

2、有一面值为100元的国债，还有2年到期，国债每年支付利息10元。市场平均收益为5%，请问国债持有者按109.297元出售国债是否合适?

答：

	初始状态	期末状态	最终投资收益
卖国债	109.3元货币	109.3*（1+5%）^2	120.5
不卖国债	100元国债	10*（1+5%）+110	120.5

根据比较，无论卖与不卖国债所得到的最终收益相等，因此按109.297元卖国债适合。

3、有一面值为100元的国债，还有2年到期，国债每年支付利息10元。市场平均收益为5%，请问国债持有者按120元出售国债是否合适?

答：

	初始状态	期末状态	最终投资收益
卖国债	120元货币	120*（1+5%）^2	132.3
不卖国债	100元国债	10*（1+5%）+110	120.5

根据比较，无论卖国债所得到的最终收益更多，因此按120元卖国债适合。

4、某工厂要制定下年度产品的生产批量计划，根据市场调查和市场预测的结果，得到产品市场销路好、中、差三种自然状态的概率分别为0.3、0.5、0.2，如果工厂采用生产可能得到收益值，在市场销量好时，可得到的收益为20;在市场销量中时，可得到的收益为12，在市场销量差时，可得到的收益为8，请问工厂的期望收益为多少?

答：13.6

5、某工厂要制定下年度产品的生产批量计划，根据市场调查和市场预测的结果，得到产品市场销路好、中、差三种自然状态的概率分别为0.3、0.5、0.2，如果工厂采用生产可能得到收益值，在市场销量好时，可得到的收益为16;在市场销量中时，可得到的收益为16，在市场销量差时，可得到的收益为10，请问工厂的期望收益为多少?

答：14.8
 

判断题

1、房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。(√)

2、房地产行业不存在垄断性。(×)

3、房地产咨询服务企业指依法设立并取得房地产经纪机构资质，并收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济实体。(×)

4、股份有限公司是依法设立的、有2人以上50以下为发起人，通过发行股票或股权证筹资，其全部资本分为等额股份，股东以其所持有股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。(×)

5、政府行政部门与行业组织对房地产企业只有依法管理的权力，没有为房地产企业服务的义务。(×)

6、房地产开发企业按照企业条件分为三个资质等级，并实行分级审批制度。(√)

多选题

1、房地产企业产生垄断的的原因有(ABC)

A)关键资源由一家企业拥有

B)政府给予一个企业排他性生产某种产品和劳务的权利

C)就生产成本而言一个生产者比大量生产者更有效率

D)现有房地产企业进行合谋，共同阻止新的企业进入房地产行业

E)房地产企业专业性过强，新的企业难以进入房地产行业

2、计划的主要内容包括(ACD)

A)确定组织发展目标制定全局战略

B)确定项目成员

C)开发出一组广泛的相关计划

D)制定战略实施和资源分配方案。

E)总结计划实施过程中的经验教训

3、现代组织结构设计方案有(ABE)

A)团队结构 B)虚拟结构 C)矩阵型组织结构 D)直线制组织结构 E)无边界组织

单选题

1、房地产企业是依法设立，以(A)为目的，从事房地产开发和经营的具有企业法人资格的经济实体。

A)赢利 B)追求房屋质量 C)兴建住房 D)国家利益

2、房地产物业管理企业按照企业条件分为三个资质等级，并实行分级审批制度。下列哪种说法不正确(D)

A)一级资质由国务院建设行政主管部门审批。

B)二级资质由省、自治区人民政府建设行政主管部门审批。

C)二级、三级资质由直辖市人民政府房地产主管部门审批。

D)二级、三级资质由设区的市人民政府房地产主管部门审批，并接受省、自治区人民政府建设行政主管部门的指导和监督。

名词解释：

1、房地产企业：房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。

2、房地产中介服务：房地产中介服务是指在房地产投资、开发销售、交易、消费等各个环节中，从事服务性经营活动的、具有法人资格的经济实体，包括：1)房地产咨询服务企业; 2)房地产估价服务企业;3)房地产经纪服务企业

3、物业管理企业：物业管理企业是依法成立、具备房地产物业管理资质，依据物业服务合同从事物业管理服务相关活动的经济实体。

4、股份有限公司：股份有限公司是依法设立的、有2人以上200以下为发起人，通过发行股票或股权证筹资，其全部资本分为等额股份，股东以其所持有股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。公司设立股东大会、董事会、经理和监事会。

5、有限责任公司：有限责任公司是依法设立的，有2人以上50人以下的股东共同筹资，股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。公司设立股东会、董事会(或执行董事)、经理和监事会(或监事)。

6、合伙制房地产企业：指依法设立的由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，合伙人对合伙企业的债务承担无限责任的房地产营利性组织。

7、中外合资经营房地产企业：是依法设立，由中国公司、企业或其他经济组织与外国公司、企业、其他经济组织或个人共同出资在我国境内设立的“股权式”的中国企业，中外双方共同经营、共担风险、共负盈亏。

8、中外合作经营房地产企业：是依法设立，由中国企业或其他经济组织与外国企业、其他经济组织或个人依照共同签订的合作经营合同，规定合作各方权利和义务的经济组织。中外合作经营企业则是一种“契约式”合营企业，双方按协议确定投资方式、各自责任和收益分配比例。

9、外资房地产企业：是依法在我国境内设立的、全部资本由外国投资者投资的中国企业

10、企业战略：是企业为自己确定的长远发展目标和任务，以及为实现这一目标而制定的行为路线、方针政策和方法。

11、组织结构：就是指组织中正式确定的使工作任务得以分解、组合和协调的框架体系。

问答题：

1、房地产企业特征是什么?

答：房地产企业的地域属性;房地产企业的不完全竞争性;房地产企业存在专业化和综合化发展趋势

2、房地产中介服务企业特征是什么?

答：企业由具有特定资格的专业人员构成;企业的经营活动主要是提供委托服务

3、房地产企业在制定计划时，常要考虑哪两个问题?

答：一是企业的目标是什么?二是如何编制企业的计划书

4、组织结构设计涉及的要素有哪些?

答：包括工作专门化、部门化、指挥链、管理跨度、集权与分权、正规化。

5、企业高层考虑组织结构设计时，要考虑哪些因素?

答：战略、规模、技术、环境、人员素质和生命周期

6、直线制组织结构有什么优缺点?

答：直线制是一种最先出现也是最简单的组织形式。企业各级行政单位从上到下实行垂直领导，下属部门只接受一个上级的指令，各级主管负责人对所属单位的一切问题负责。

优点:结构比较简单，责任分明，命令统一。

缺点:它要求行政负责人通晓多种知识和技能，亲自处理各种业务。

7、房地产开发企业资质等级管理办法是什么?

答：房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级，并实行分级审批制度其中一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。一级资质企业可以在全国范围承揽房地产开发项目，承担房地产项目的建设规模不受限制。二级及二级以下资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。二级及二级以下资质企业承揽业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。可承担建筑面积在25万平米以下的开发建设项目。

判断题

1、土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。(√)

2、地方地是指处于当地行政管辖地域范围内，且当地政府或集体组织为该土地所有者代表的土地。它包括中央在当地的机构用地和军队在当地的军事管理用地。(×)

3、房地产综合开发是指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地所有权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。(×)

4、普通商品住房是指户型最大面积不超过规定面积，容积率在1.0以下的商品住房。 (×)

5、商业用房是指各类商场、临街房、门面房、餐馆宾馆等从事商业和为居民生活服务所使用的房屋，业主可以从运营中获得长期的投资回报。(√)

6、直接头脑风暴法指专家群体决策尽可能激发创造性，产生尽可能多的设想的方法。(√)

多选题

1、房地产项目定位的方法包括(ABCDE)

A)市场调研法 B)头脑风暴法

C)经验分析法 D)SWOT法

E)层次分析法

2、房地产项目定位的原则包括(ABCDE)

A)符合城市规划的原则 B)协调发展的原则

C)符合市场需求的原则 D)效益最大化的原则

E)与企业发展战略相一致的原则

3、商业地产包括(ABCE)

A)写字楼房地产开发项目 B)酒店式公寓类住宅开发项目 C)旅游房地产开发项目 D)廉租房开发项目 E)商业房项目

单选题

1、SWOT分析法主要用于分析外部条件，但不分析(D)

A)优势 B)劣势 C)机会 D)目标

2、军产土地归口于(B)管理

A)当地政府 B)中国人民解放军总后勤部

C)中国共产党中央军事委员会 D)中国人民解放军总政治部

名词解释：

1、土地储备和一级开发项目：简称土地储备开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目。

2、军产地：是指处于当地行政管辖区域范围内，但出于军事用途，由中国人民解放军系统控制、使用，被划为军事管理区的土地，是军产的重要组成部分。

3、房地产综合开发：指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

4、商品房：指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物

5、工业房地产：是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商业服务业和综合类用地以外的第四种性质用地。

6、市场调研：就是为了实现目标而进行的信息收集和数据分析

7、头脑风暴法：头脑风暴法包括直接头脑风暴法(指专家群体决策尽可能激发创造性，产生尽可能多的设想的方法)和质疑头脑风暴法(指对根据直接头脑风暴法所提出的设想、方 案逐一质疑，分析其实现可行性的方法)

8、经验分析法：又称为因素分析法。是组织有经验的人员对已经收集和掌握的信息资料做详细而充分的分析和讨论，在此基础上选择分析对象。

9、SWOT分析法：又称态势分析法。其中SW主要分析内部条件，S代表优势，W代表劣势;OT主要分析外部条件，O代表机会，T代表威胁。

10、层次分析法：是将定位决策中有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定位和定量分析的决策方法。

问答题：

1、工业园区开发模式的主要特征是什么?

答：此类工业地产开发都是在政府主导下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠条件等营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

2、请简述什么是主体企业引导模式?

答：主体企业引导模式是指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，为实现企业自身更好发展并获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地以营建一个相对独立的工业园区，在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善

3、请简述什么是工业地产商模式?

答：工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园内或其他地方获取工业项目用地后，进行用地范围内道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等各类用房的营建，然后以租凭、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取最大合理的地产开发利润。

4、土地开发阶段转让的项目的基本特点是什么?

答： 1)转让的土地使用权必须是出让土地使用权

2)土地使用权转让必须符合出让合同或法律规定的转让条件

3)土地使用权转让后也有限制条件

(1)新的受让人不得改变出让合同所载明的权利和义务

(2)土地使用权转让时，地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

(3)转让的土地使用权的使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限的剩余年限

5、房地产项目定位的原则是什么?

答：符合城市规划;协调发展;符合市场需求;效益最大化;与企业发展战略相一致

 

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